Όπως μας λέει η κυρία Αγαπητίδου, χωρίς να παραγνωρίζουμε ενδεχόμενες πιέσεις σε κερδοφορία που θα προέλθουν από την άνοδο στις τιμές γης και στις πρώτες ύλες, η πορεία των real estate logistics αναμένεται να συνεχίσει ανοδικά, βοηθούσης και της προοπτικής μετασχηματισμού της Ελλάδας σε σημαντικό κόμβο της εφοδιαστικής αλυσίδας στην Ευρώπη.
FP: Ποιος είναι ο ρόλος του real estate στην εφοδιαστική αλυσίδα;
Το μεγαλύτερο μερίδιο των δαπανών λειτουργίας των εταιρειών logistics αφορά το μεταφορικό κόστος, 45-55% κατά μέσο όρο. Το real estate, δηλαδή το κόστος των εγκαταστάσεων (ενοίκια,κλπ), αφορά γύρω στο 5% των συνολικών δαπανών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται μια πρώτη εντύπωση ότι αυτή η παράμετρος έχει μικρή (άμεση) σημασία. Στην πραγματικότητα, όμως, πρέπει να συνυπολογιστεί και ο έμμεσος ρόλος του real estate, καθώς αφορά τόσο τα ίδια τα κτίρια όσο και την τοποθεσία τους.
Πιο συγκεκριμένα, όπως και στα κτίρια γραφείων άλλωστε, βλέπουμε να επικρατεί ολοένα και περισσότερο ένας νέος τρόπος σκέψης αναφορικά με το χώρο και τη λειτουργία του, με πυξίδα την βιωσιμότητα και τη μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος των αποθηκευτικών χώραν (πχ, με πράσινες οροφές).
Η τοποθεσία αποτελεί επίσης κρίσιμο παράγοντα καθώς συνδέεται ευθέως με το κόστος μεταφοράς, επομένως η άριστη τοποθεσία αποτελεί συνισταμένη των διαδρομών που καλείται να κάνει ένα κέντρο διανομής στην προσπάθειά του να βρει τη χρυσή τομή μεταξύ των προμηθευτών και των πελατών του. Μια πρόσφατη έρευνα του ΜΙΤ μάλιστα εκτιμά ότι η αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, μια τάση που ενισχύθηκε και από την πανδημία, και οδήγησε όχι μόνο σε μείωση του μεταφορικού κόστους αλλά και σε μείωση των εκπομπών CO2 κατά 38% κατά μέσο όρο.
FP: Σε τι βαθμό έχει επηρεάσει η πανδημία την αγορά του real estate σε ό, τι αφορά τα logistics;
Τα logistics ήταν πιστεύω ο μοναδικός κλάδος του real estate που όχι μόνο δεν υπέφερε με την πανδημία αλλά αντίθετα ενισχύθηκε σε παγκόσμιο επίπεδο αλλά και στη χώρα μας, κι αυτό με δύο τρόπους. Καταρχήν φάνηκε ξεκάθαρα και εμφατικά ότι οι εφοδιαστικές αλυσίδες επεκτείνονται και ωριμάζουν και σε αυτή τη διαδικασία ο ρόλος των κτιρίων και της τοποθεσίας τους είναι σημαντικός και συχνά καταλυτικός. Επιπλέον, η άνοδος του ηλεκτρονικού εμπορίου διόγκωσε όπως ήταν φυσικό την ανάγκη των επιχειρήσεων να διατηρούν επαρκές απόθεμα σε όχι απομακρυσμένα σημεία, άρα τόνωσε αποφασιστικά τη ζήτηση για χώρους σύγχρονους και μεγάλης κλίμακας, ει δυνατόν μεγαλύτερους των 5.000 τμ.
FP: Λέγεται πως οι αποθήκες – logistics καταγράφουν τις υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα. Γιατί συμβαίνει αυτό;
Η αλήθεια είναι ότι ο κλάδος αυτός είναι σχετικά «νέος» από πλευράς επενδυτικού ενδιαφέροντος, καθώς παραδοσιακά τα χαρτοφυλάκια των θεσμικών επενδυτών αλλά και των μικρότερων, ιδιωτών επενδυτών, επικεντρώνονταν σχεδόν αποκλειστικά σε γραφεία και καταστήματα/ εμπορικά κέντρα. Σε μεγάλο βαθμό αυτό εξηγεί το γεγονός ότι οι αποδόσεις είναι συνήθως κατά 1-3 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερες στα logistics, καθώς όσο λιγότερο ώριμη είναι μια αγορά τόσο μεγαλύτερο κίνδυνο εμπεριέχει επομένως συνεπάγεται και υψηλότερες αποδόσεις. Οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι «εισέβαλαν» στο ραντάρ των επενδυτών στην Αμερική και τη Δυτική Ευρώπη στις αρχές του 2000 και στην Ελλάδα το 2014. Και θα ήθελα μάλιστα στο σημείο αυτό να πω ότι η εταιρεία μας χειρίστηκε την πρώτη αγοραπωλησία αποθηκών 30.000 τμ περίπου στον Ασπρόπυργο με αγοραστή μια ΑΕΕΑΠ. Έκτοτε ο κλάδος έχει ανέβει στις προτιμήσεις των αγοραστων, επενδυτών αλλά και ιδιοχρηστών, με εκθετική πορεία, με αποτέλεσμα τα τελευταία χρόνια η ζήτηση να υπερβαίνει σταθερά την προσφορά.