Ο επικεφαλής της εταιρίας εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων Κεντρική-Savills Hellas, Δημήτρης Μανουσάκης, μας μιλάει για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, για το πώς αυτή έχει επηρεαστεί από τις συνεχώς μεταβαλλόμενες παγκόσμιες εξελίξεις το τελευταίο έτος, καθώς και για τις προοπτικές που φαίνεται να έχει στο προσεχές διάστημα.
FP: Ποιες είναι οι κυρίαρχες τάσεις που βλέπετε σήμερα στην αγορά ακινήτων;
Το επενδυτικό κοινό απέδειξε τα τελευταία χρόνια ότι διαθέτει υψηλό ενδιαφέρον για την Ελληνική αγορά, με έναν σημαντικό όγκο τόσο εγχώριων όσο και διεθνών κεφαλαίων να εισέρχεται στην αγορά ακινήτων. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον μάλιστα τον τελευταίο καιρό παρατηρείται για την Αθήνα, με τα φώτα διεθνώς να είναι στραμμένα στο έργο του Ελληνικού. Για ένα μεγάλο διάστημα και όσο οι τιμές παρέμειναν πολύ χαμηλά, παρατηρούνταν έντονη τάση για αγορά, εκσυγχρονισμό και επανατοποθέτηση υφιστάμενων κτιρίων ως αποτέλεσμα της ανάγκης για νέους σύγχρονους χώρους γραφείων. Αντίστοιχα, η αλματώδης ανάπτυξη του τουρισμού της Ελλάδας γενικά αλλά και της Αθήνας ειδικότερα έφερε σημαντικό όγκο επενδύσεων. Σήμερα, η αγορά επιδεικνύει περισσότερη ωριμότητα και λιγότερο οπορτουνισμό. Άξιο αναφοράς είναι το γεγονός ότι Hedge Funds που εισήλθαν στην αγορά για την απόκτηση πακέτων ενυπόθηκων δανείων (NPLs), περνούν σε μία πιο ώριμη φάση επενδύσεων με έμφαση σε ανακαινίσεις για τη διαμόρφωση τελικού γραφειακού προϊόντος Α’ ποιότητας, με στόχο την επίτευξη υψηλότερων ενοικίων και τη διαμόρφωση υπεραξιών. Η επενδυτική αυτή δραστηριότητα έφερε μια διετία ξεκάθαρης ανάκαμψης από την οικονομική κρίση με θετικές προοπτικές για το μέλλον, μέχρι που η χώρα έπεσε στην περιδίνηση της πανδημίας COVID-19, έχοντας ως αποτέλεσμα την δημιουργία αβεβαιότητας για το μέλλον ειδικά για τα επενδυτικά ακίνητα.
FP: Τώρα που φαίνεται ότι σταδιακά εξερχόμαστε από την δυσκολότατη αυτή περίοδο, πως θεωρείτε ότι έχει επηρεάσει η πανδημία την αγορά;
Παρά την πανδημία και την αναμενόμενη επενδυτική διστακτικότητα, η αγορά φαίνεται ότι επέδειξε προσαρμοστικότητα, με αγορές όπως αυτή των βιομηχανικών αποθηκευτικών ακινήτων να παρουσιάζει ραγδαία ανάπτυξη και αυτή των γραφειακών χώρων να συνεχίζει σε αποτελεσματικούς ρυθμούς για τους επενδυτές. Η αγορά του λιανεμπορίου επίσης συνέχισε σε μια θετική πορεία, με ειδικές κατηγορίες ακινήτων όπως είναι οι υπεραγορές τροφίμων να προσελκύουν υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον. Παράλληλα, ο Covid-19 έχει δημιουργήσει νέες απαιτήσεις και προδιαγραφές στους χώρους εργασίας σε θέματα κλιματισμού/αερισμού και επιλογής υλικών, οι οποίες φαίνεται ότι θα παραμείνουν μακροπρόθεσμα. Τέλος, χώροι με ενεργειακές πιστοποιήσεις όπως BREEAM, LEED και WELL παρουσιάζουν υψηλότερη ζήτηση.
FP: Σχετικά με τις επενδύσεις που αναφέρετε, πως διαμορφώνονται οι αποδόσεις την τρέχουσα περίοδο;
Οι αποδόσεις παρέμειναν σε θετικά επίπεδα, με την μεγαλύτερη έκπληξη να είναι αυτές των βιομηχανικών ακίνητων Α κατηγορίας οι οποίες συμπιέστηκαν σε μεγάλο βαθμό, ακόμα και κατά 1%-1,5% σε ορισμένες περιοχές. Οι υψηλών προδιαγραφών αποθήκες όπως είναι αυτές που διαθέτουν πιστοποίηση BREEAM έχουν επίσης αγγίξει ιστορικά χαμηλές επιδόσεις. Οι γραφειακοί χώροι ως μια πιο ώριμη αγορά ακινήτων για τα Ελληνικά δεδομένα παρέμεινε σε σταθερά επίπεδα αποδόσεων ειδικότερα για γραφειακούς χώρους που τοποθετούνται στον Βόρειο Τομέα (Κηφισίας) και το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας. Οι αποδόσεις στις δύο αυτές βασικές γραφειακές αγορές για τα υψηλότερης ποιότητας ακίνητα βρίσκονται σήμερα στα ίδια επίπεδα με το 2019 πριν το ξέσπασμα του COVID-19, ξεκινώντας δηλαδή από 6,5% και 5,75% αντίστοιχα. Επιπλέον, οι αποδόσεις καταστημάτων σε κύριους εμπορικούς δρόμους της Αττικής είναι στα επίπεδα των 5,5% με 6,5%, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις, όπως στις οδούς Βουκουρεστίου και Ερμού, εντοπίζονται ακόμα χαμηλότερα τη στιγμή που τα ενοίκια σε αυτούς τους δρόμους συνέχισαν να διατηρούνται σε πολύ υψηλά επίπεδα και το 2020, ξεπερνώντας τα επίπεδα προ οικονομικής κρίσης.
FP: Πώς βλέπετε λοιπόν τις προοπτικές της αγοράς για τα επόμενα χρόνια;
Η αγορά ακίνητης περιουσίας βρίσκεται και θα συνεχίσει να βρίσκεται στο επίκεντρο της ανάπτυξης και της συνολικής αναβάθμισης της χώρας. Οι μικρότερες ΑΕΕΑΠ μπαίνουν σήμερα σε φάση ωρίμανσης και με την βελτίωση των συνθηκών αρχίζουν να επεκτείνουν το χαρτοφυλάκιό τους με μεγαλύτερης κλίμακας και διαφορετικού τύπου ακίνητα. Έλληνες επενδυτές συνεχίζουν την επενδυτική τους δραστηριότητα σε μεγάλα έργα που συνδυάζουν διάφορες εμπορικές χρήσεις. Σχεδόν όλες οι ΑΕΕΑΠ έχουν κατευθύνει σημαντικό μέρος των κεφαλαίων τους σε νέες αναπτύξεις γραφείων. Το project του Ελληνικού βρίσκεται σε ώριμη φάση για την άμεση εκκίνηση του: μια ανάπτυξη η οποία αναμένεται να αλλάξει άρδην το τοπίο της Αθήνας με σημαντικό αριθμό τετραγωνικών μέτρων κατοικιών, γραφείων, λιανεμπορίου και χώρων αναψυχής υψηλών προδιαγραφών.
Η εταιρεία Kentriki-Savills Hellas ειδικεύεται στην παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών σε επενδυτές και ιδιώτες με στόχο τη μεγιστοποίηση του οφέλους των ενδιαφερομένων και την εξασφάλιση των καλύτερων δυνατών λύσεων για ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα, την Κύπρο και τις βαλκανικές χώρες. Ένας από τους λόγους που η Kentriki-Savills ξεχωρίζει από τον ανταγωνισμό, είναι ότι η εταιρία είναι πιστοποιημένη κατά RICS και απασχολεί μια πλήρως εξειδικευμένη ομάδα επαγγελματιών και πιστοποιημένων εκτιμητών. Εκτός από την μακροχρόνια εμπειρία της στον τομέα των εκτιμήσεων, η εταιρία διακρίνεται και για τις μεσιτικές της υπηρεσίες σε γραφειακούς χώρους, logistics, ξενοδοχειακές μονάδες αλλά και κατοικίες, για τις οποίες βραβεύθηκε πρόσφατα με το «Best Real Estate Agency» στα International Property Awards. Άλλες υπηρεσίες συμπεριλαμβάνουν property management ακινήτων και project management κτιριακών έργων, τεχνικό και νομικό έλεγχο ακινήτων (technical and legal due diligence) για σκοπούς μεταβιβασιμότητας. Η εταιρεία σήμερα μετρά 24 χρόνια ως μέλος του δικτύου της Savills, μια από τις κορυφαίες εταιρίες στον τομέα του real estate παγκοσμίως.