Στο συνεχώς μεταβαλλόμενο οικονομικό τοπίο, τα εμπορικά ακίνητα παραμένουν ένα ιδιαίτερα κομβικό asset για τα χαρτοφυλάκια επενδυτών και επιχειρήσεων, συνιστώντας μια σταθερή επιλογή που προσφέρει, μεταξύ άλλων, ασφάλεια εισοδήματος, σταθερότητα αλλά και προοπτικές ανάπτυξης για τη δημιουργία υπεραξιών
Τα τελευταία χρόνια, η πορεία του κλάδου υπήρξε ανοδική και απόλυτα συμβατή με τις οικονομικές και επενδυτικές προοπτικές που δημιούργησε η ευρύτερη ανάκαμψη της χώρας. Τη διάθεση αυτή μαρτυρούν και τα επίσημα στοιχεία, αν αναλογιστεί κανείς την επένδυση πάνω από 550 εκατ. ευρώ από τις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) το 2021, με το 80% αυτών να αφορά την ελληνική αγορά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, περίπου το 36% των κεφαλαίων τους διοχετεύτηκε σε γραφεία, 30% σε καταστήματα, 12% σε ξενοδοχεία και 10% σε επαγγελματικές αποθήκες, ενώ το υπολειπόμενο ποσοστό επενδύθηκε σε άλλες επαγγελματικές χρήσεις ή οικόπεδα προς ανάπτυξη. Γενικότερα, στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2021 και τους πρώτους μήνες του 2022 παρατηρείται σημαντική επενδυτική δραστηριότητα, η οποία αφορά τόσο αγοραπωλησίες όσο και ανακατασκευές ή νέες αναπτύξεις.
Συντηρούνται οι προσδοκίες αλλά…
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, οι μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, γεγονός που αποτυπώνεται στις αξίες και τις χαμηλές, αναλογικά με άλλες περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας, αποδόσεις των ακινήτων εισοδήματος. Προϋποθέσεις για τη βραχυπρόθεσμη διατήρηση της δυναμικής της ελληνικής κτηματαγοράς είναι η σταδιακή αποκλιμάκωση της γεωπολιτικής κρίσης, αλλά και η αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας των εφοδιαστικών αλυσίδων μετά τη διατάραξη που ήταν απόρροια της υγειονομικής κρίσης και η οποία δεν έχει ακόμη τεθεί πλήρως υπό έλεγχο.
Ωστόσο, επισημαίνεται ότι, ειδικά υπό τις παρούσες συνθήκες, είναι απαραίτητες περαιτέρω σημαντικές παρεμβάσεις προς την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών μεταβιβάσεων, επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων, ώστε να στηριχθεί η αγορά και να διασφαλιστεί η τρέχουσα δυναμική της.
Το Finance Pro απευθύνθηκε σε γνωστά στελέχη της αγοράς τα οποία αναφέρθηκαν στις τρέχουσες εξελίξεις και άλλες τάσεις που απασχολούν τον κλάδο των εμπορικών ακινήτων. Αναλυτικά:
Τι συμβαίνει σήμερα
«Ακόμα δεν είναι ξεκάθαρη η επιρροή που θα έχει στην οικονομία ο αυξημένος πληθωρισμός λόγω των πρόσφατων γεωπολιτικών ζητημάτων που υπάρχουν στην Ευρώπη, παρόλα αυτά ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων εξακολουθεί να λειτουργεί με σταθερότητα και με την ζήτηση να βρίσκεται σε αποτελεσματικά επίπεδα», σημειώνει ο κ. Παναγιώτης Μανουσάκης, μέλος του τμήματος Valuation & Advisory, and Research της SAVILLS HELLAS.
Μιλώντας για τις τάσεις που επικρατούν σήμερα ο ίδιος σημειώνει πως «τον τελευταίο χρόνο παρατηρείται αυξημένη ζήτηση για χώρους και εγκαταστάσεις εμπορικών αποθηκών, το οποίο έχει δημιουργήσει μία τάση υπεραξιών, συμπίεσης των αποδόσεων και αύξησης των ενοικίων. Επίσης η αγορά των γραφείων εξακολουθεί να αποτελεί μια ασφαλής επένδυση, ως η πιο ώριμη αγορά μαζί με αυτή των ξενοδοχείων στην χώρα μας».
Σε κάθε περίπτωση, όπως υπογραμμίζει ο κ. Μανουσάκης, τα ακίνητα εμπορικού ενδιαφέροντος όπως γραφειακοί χώροι, καταστήματα μεγάλης κλίμακας τύπου big box υπεραγορές τροφίμων αποτελούν βασικές τυπολογίες ακινήτων σε ένα χαρτοφυλάκιο θεσμικών ή και όχι επενδυτών διότι προσφέρουν ασφάλεια εισοδήματος και σταθερότητα, αλλά και προοπτικές ανάπτυξης για την δημιουργία υπεραξιών.
«Τα επαγγελματικά ακίνητα δεν κατέγραψαν την ίδια μεγάλη αύξηση στις τιμές, μετά τη πολυετή οικονομική κρίση, όπως τα οικιστικά, αλλά κινήθηκαν με πιο ήπια αύξηση», περιγράφει ο Πρόεδρος των Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, κ. Λευτέρης Ποταμιάνος. Σημειώνει δε πως το τελευταίο διάστημα λόγω πληθωρισμού – και αύξησης τιμών – υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από επενδυτές οι οποίοι αναζητούν αποδόσεις πάνω από 6%. Σήμερα μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζεται στα ακίνητα για logistics.
Την ίδια ώρα βέβαια, ο κ. Ποταμιάνος κρούει το κώδωνα του κινδύνου καθώς το κομμάτι της ενεργειακής κρίσης – όπως εξελίσσεται – σήμερα αποτελεί ένα «μεγάλο στοίχημα». Αν το κόστος συνεχίσει να αυξάνεται υπάρχει πιθανότητα να υπάρξουν σημαντικές διορθώσεις, υπογραμμίζει.
«Μπαίνουν στο παιχνίδι» και οι δείκτες ESG
Από τη κουβέντα για τις προσπάθειες προς μια αειφόρο ανάπτυξη και τους δείκτες ESG δε θα μπορούσε να λείπει ο σημαντικός κλάδος των ακινήτων, και ειδικότερα των εμπορικών.
Τη πτυχή αυτή αναδεικνύει ο Managing Partner στην Berkshire Hathaway HomeService Athens Properties, κ. Κυριάκος Ξύδης, σημειώνοντας πως οι ESG παράγοντες ολοένα και περισσότερο διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και ως εκ τούτου αποκτούν ιδιαίτερη σημασία μεταξύ των παρόχων κεφαλαίων και ρευστότητας (capital providers).
«Οι επενδυτές σήμερα χρησιμοποιούν μια πληθώρα εργαλείων για να προσδιορίσουν μελλοντικές ευκαιρίες και οι πολιτικές ESG ιεραρχούνται συνεχώς υψηλότερα στις λίστες ελέγχου δέουσας επιμέλειας (due diligence checklists). Αν και όχι ακόμα καθοριστικός παράγοντας, τα σχέδια ESG μιας επιχείρησης μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τις αποφάσεις ενός επενδυτή. Μέσω της αξιολόγησης της ESG πολιτικής μιας επιχείρησης, οι επενδυτές μπορούν να αξιολογήσουν τον κίνδυνο έναντι των αποδόσεων και ανταμοιβών καθώς και πιθανούς τομείς ανάπτυξης. Επιπλέον, οι επενδυτές συχνά πιστεύουν ότι όσο πιο προνοητική είναι μια εταιρεία με τις ESG πρωτοβουλίες της, τόσο πιο προσεκτική και αποτελεσματική θα είναι η εταιρεία στην διαχείρισης και μετριασμό των κινδύνων», σημειώνει.
Όπως εξηγεί ο κ. Ξύδης, «οι αποτελεσματικές πολιτικές ESG συσχετίζονται άμεσα με ισχυρότερες οικονομικές επιδόσεις και καλύτερη διαχείριση κινδύνων, επειδή παρέχουν στις εταιρείες την ευκαιρία να μετριάσουν τους κινδύνους και να καθησυχάσουν τους επενδυτές. Μια ισχυρή και δυναμική πολιτική ESG προσθέτει αξία στην επένδυση επειδή προσελκύει (καλής ποιότητας) ενοικιαστές, μειώνει το λειτουργικό κόστος και αυξάνει τη ζήτηση κεφαλαίου».
Από την πλευρά του ο κ. Μανουσάκης τονίζει χαρακτηριστικά πως οι ESG θα πρέπει να θεωρούνται “new norm” όσον αφορά τη στρατηγική των επενδυτών στον κλάδο.
«Σύμμαχος» η τεχνολογία για τις αυξανόμενες απαιτήσεις στη διαχείριση των ακινήτων
Τα εμπορικά ακίνητα αποτελούν σημαντικό μοχλό οικονομικής ανάκαμψης και περιουσιακό στοιχείο μακροπρόθεσμης αξίας για κάθε χαρτοφυλάκιο. Σε αυτό το πλαίσιο οι απαιτήσεις διαχείρισης τους είναι ιδιαίτερα αυξημένες. Τα νέα ψηφιακά εργαλεία όμως στις μέρες μας αποτελούν «σύμμαχο» και στη περίπτωση αυτή.
Αυτό αναδεικνύει η κα Ρένια Κυδωνοπούλου, Financial Applications Manager, στη SingularLogic η οποία εμπλουτίζει και εξελίσσει συνεχώς το χαρτοφυλάκιό της με λύσεις ψηφιακού μετασχηματισμού, που βοηθούν επιχειρήσεις και οργανισμούς να εφαρμόζουν το στρατηγικό τους σχεδιασμό και να επιτυγχάνουν τους στόχους τους.
«Στον κλάδο των ακινήτων, ο οποίος παρουσιάζει σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια και έχει αυξανόμενες απαιτήσεις διαχείρισης, η SingularLogic έχοντας πολυετή εμπειρία και εξειδικευμένους συμβούλους στην υλοποίηση έργων ανταποκρίνεται στοχευμένα στις εξειδικευμένες ανάγκες του, με τη λύση CFMS Real Estate η οποία βασίζεται στη σύγχρονη πλατφόρμα Credit Facilities Management System (CFMS), καλύπτει όλο τον κύκλο των εργασιών Διαχείρισης Ακινήτων, είναι επεκτάσιμη και διασυνδέεται με τρίτες εφαρμογές», τονίζει.
Αναλύοντας περαιτέρω τα οφέλη που δημιουργούνται από τη παραπάνω λύση η ίδια σημειώνει πως η εξειδικευμένη εμπειρία της SingularLogic στον κλάδο, της επιτρέπει να προσφέρει τεχνολογικές λύσεις που προσαρμόζονται στις εκάστοτε προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο κλάδος, δίνοντας τη δυνατότητα εναρμόνισης και επέκτασής τους στις σύγχρονες απαιτήσεις.
«Η λύση CFMS Real Estate δίνει δυνατότητες αυτοματοποίησης των διαδικασιών, άντλησης πληροφορίας για τα ακίνητα και την απόδοσή τους, παρακολούθησης τεχνικών εργασιών, ελέγχου των χρηματορροών, λογιστικών ενημερώσεων και διαλειτουργικότητας με άλλες εφαρμογές. Διαθέτοντας έναν οργανωμένο τρόπο διαχείρισης της πληροφορίας του ακινήτου, της ιδιοκτησίας και των σχετιζόμενων με αυτήν ενεργειών, το CFMS Real Estate είναι μία σύγχρονη λύση ψηφιακού μετασχηματισμού που επιτρέπει τη μέτρηση της παραγωγικότητας, βελτιώνει την απόδοση και δίνει την δυνατότητα προσαρμογής της επιχειρηματικής προσέγγισης με βάση τα δεδομένα της αγοράς», εξηγεί.
«Επιπρόσθετα, η επιχείρηση μπορεί να επιλέξει να επεκτείνει το CFMS Real Estate με τις υπόλοιπες λύσεις της πλατφόρμας CFMS, όπως Διαχείριση Χρεών, Διαχείριση Leasing Ακινήτων και Διαχείριση Νομικών Υποθέσεων, για να μπορέσει να ισχυροποιήσει ακόμα περισσότερο την αποτελεσματικότητά της, ενώ παράλληλα μπορεί να αξιοποιήσει το σύνολο της λειτουργικότητας της πλατφόρμας CFMS, διαμορφώνοντας ένα σύγχρονο και πλήρες ERP σύστημα, στοχευμένο στις ανάγκες της συγκεκριμένης αγοράς», καταλήγει η κα Κυδωνοπούλου.