Το ακίνητο παραμένει σταθερή και ασφαλής επένδυση για τον CFO

Καθοριστικές για την αγορά είναι οι τάσεις της υβριδικής εργασίας, x`της βιωσιμότητας και του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Η αξία της παγκόσμιας αγοράς εμπορικών ακινήτων (CRE) προβλέπεται να αγγίξει τα 115 τρισ. δολάρια το 2023, σύμφωνα με στοιχεία της Statista. Ως βασικές τάσεις που επηρεάζουν την αγορά, η πλατφόρμα ξεχωρίζει την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου που οδηγεί σε μεγάλη ζήτηση χώρων logistics, τις υβριδικές μορφές εργασίας που απομάκρυναν πολύ προσωπικό από χώρους γραφείων, την αυξανόμενη σπουδαιότητα της βιωσιμότητας που ανεβάζει τη ζήτηση για ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης, τη διάδοση των χώρων co-working και, τέλος, την επίδραση της τεχνολογίας, από τις εικονικές ξεναγήσεις ως την έκδοση online μισθωτηρίων.

Οι χώροι υψηλών προδιαγραφών καταγράφουν ενισχυμένη ζήτηση και αυξημένες τιμές, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση τους. Στην εγχώρια αγορά, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το β’ εξάμηνο 2022, οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,2% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,4%. Ως προς την οικοδομική δραστηριότητα, το πρώτο δίμηνο του 2023 καταγράφηκε αύξηση 342,9% στον αριθμό νέων αδειών για γραφεία, ενώ οι νέες άδειες για καταστήματα εμφανίζονται μειωμένες κατά 33,3%.

Σύμφωνα με έρευνα της ΤτΕ, για το α’ εξάμηνο του 2023, καταγράφηκαν θετικές προσδοκίες για τις επαγγελματικές αποθήκες και τα ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών, ενώ χαμηλές προσδοκίες σημειώθηκαν για την αγορά καταστημάτων, με εξαίρεση τα ανοικτά εμπορικά κέντρα. Ο τομέας με τις θετικότερες προσδοκίες για τα επόμενα δύο χρόνια είναι η διαμετακόμιση και οι επαγγελματικές αποθήκες υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, ειδικά σε θέσεις κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, επαρκώς εξυπηρετούμενες από υποδομές λιμένων και οδικού ή σιδηροδρομικού δικτύου.

Πιο ελκυστικοί οι χώροι υψηλών προδιαγραφών
Την παραπάνω εικόνα επιβεβαιώνει ο Κυριάκος Ξύδης, Managing Partner της Berkshire Hathaway HomeServices of Athens Properties, ο οποίος περιγράφει την κατάσταση ως εξής: «Η ζήτηση των εμπορικών ακινήτων παρατηρείται αυξημένη, όχι μόνο σε εγχώριο, αλλά πρωτίστως σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Στην Ελλάδα, η ζήτηση κυρίως για γραφεία υψηλών προδιαγραφών και μεγάλων για τα ελληνικά δεδομένα χώρων logistics είναι έντονη και διαρκώς αυξανόμενη, και ακολουθεί, σε μικρότερο βαθμό, η ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους και πολύ μεγάλα καταστήματα λιανεμπορίου. Η μοναδική εξαίρεση παρατηρείται στο «μικρό» λιανεμπόριο και κυρίως στα μικρά μαγαζιά που δεν βρίσκονται στους γνωστούς εμπορικούς δρόμους της Αθήνας (Κέντρο, Βόρεια και Νότια προάστια).

Η ανάκαμψη αυτή παρατηρήθηκε ιδιαίτερα μετά την περίοδο που διανύσαμε από τον Covid-19, με χαρακτηριστικό παράδειγμα το υβριδικό μοντέλο εργασίας, που εντάσσεται στον νέο αναπτυξιακό κύκλο των επιχειρήσεων, βοηθούμενη και από το σταθερό και φιλικό προς τις επιχειρήσεις πολιτικό περιβάλλον. Αναφορικά με τα κριτήρια βιωσιμότητας στις προοπτικές αυτές, σημαντικό είναι να δούμε την ολιστική εικόνα της τάσης που επικρατεί σε ευρωπαϊκό και εγχώριο επίπεδο.

Η μετάβαση προς μια πιο πράσινη και βιώσιμη οικονομία έχει ήδη καταστεί προτεραιότητα για την Ευρωπαϊκή Ένωση. Όπως ήδη γνωρίζουμε, η «Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία» έχει ως στόχο να επιτευχθεί κλιματική ουδετερότητα στις χώρες της ΕΕ έως το 2050. Επομένως, στο πλαίσιο αυτό, η δραστηριότητα του ελληνικού μας γραφείου, θα είναι καθοριστική. Μέσα στα επόμενα χρόνια, λόγω της ραγδαίας αυτής ανάπτυξης των «πράσινων γραφείων», θα αποτελέσει παράγοντα αλλαγής της εταιρικής μας κουλτούρας, για ένα βιώσιμο μέλλον. Η Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties αποτελεί ένα από τα ελάχιστα διεθνή franchise που ασχολείται με την επαγγελματική αγορά ακινήτων παγκοσμίως».

Θετικές προοπτικές και για τα ακίνητα φιλοξενίας
Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, υψηλές καταγράφονται οι προσδοκίες για τα ξενοδοχεία και τη φιλοξενία, ενώ ειδική μνεία γίνεται για την επενδυτική κατοικία και ειδικότερες χρήσεις της, όπως η κατοικία για ηλικιωμένους με υψηλών προδιαγραφών υπηρεσίες. Η αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών εκτιμάται ότι τελικά θα συντελέσει και στην αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος, ώστε αυτό να μην απαξιωθεί περαιτέρω.

Ο Μάνος Ανδρικάκης, Financial Controller & Investor Relations Officer στην Briq Properties REIC, αναφέρει σχετικά ότι: «Ο κύκλος της εγχώριας αγοράς ακινήτων βρίσκεται σε διαφορετική φάση σε σχέση με το εξωτερικό. Η εγχώρια αγορά ακινήτων, μη έχοντας φτάσει τις υψηλές τιμές του εξωτερικού, παρουσιάζει αυτή την περίοδο τις υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Οι θετικές προοπτικές αφορούν κυρίως ακίνητα που σχετίζονται με τον κλάδο του τουρισμού, καθώς και με ακίνητα logistics. Μέσα στο 2023 παρατηρούμε αύξηση των τιμών των ποιοτικών επαγγελματικών ακινήτων, με αυξημένη ζήτηση, αλλά και χαμηλή προσφορά ακινήτων υψηλών ενεργειακών προδιαγραφών. Αυτή η διαφορά, κυρίως στα ακίνητα γραφείων, συντελεί στην ανάγκη αναβάθμισης του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων, το κόστος όμως αυτής της αναβάθμισης θα πρέπει να συνεκτιμάται στον υπολογισμό του τιμήματος πώλησης ενός ακινήτου».

Σύγχρονα γραφεία και logistics στο προσκήνιο
Σύμφωνα με την Geoaxis, η κατηγορία γραφείων υψηλών προδιαγραφών δείχνει να μην επηρεάζεται από τις αλλαγές στο μοντέλο εργασίας, ενώ ξεχωρίζουν 3 ταχύτητες στα συγκεκριμένα ακίνητα:

1. Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, που συγκεντρώνουν υψηλή ζήτηση και υψηλά ενοίκια.
2. Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες που σημειώνουν ανθεκτικότητα.
3. Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε καν σε πιο χαμηλές τιμές.

Ως γενική τάση, η Geoaxis υποστηρίζει πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα ισχύσουν και το 2023-2024, με περαιτέρω υποχώρηση αξιών για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, με σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και με ανακοπή στον ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξαρτήτως θέσης.

Αναφορικά με την πορεία της αγοράς των χώρων logistics, η εταιρεία εκτιμά πως οι μακροπρόθεσμες προοπτικές του κλάδου θα παραμείνουν θετικές, υπό την προϋπόθεση ότι η Ελλάδα θα μπορέσει να λειτουργήσει ως συγκοινωνιακός κόμβος στη ΝΑ Ευρώπη και ως σημείο σύνδεσης μεταξύ Δ. Ευρώπης και Ασίας. Επισημαίνει, μάλιστα, ότι σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ., μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Ειδικά αναφορικά με την αξία των σχετικών επενδύσεων, το σχετικό Παρατηρητήριο Αξιών υποστηρίζει ότι οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση σε σχέση με άλλα επενδυτικά προϊόντα οδηγούν τους επενδυτές στην όλο και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.

Έμφαση στη βιωσιμότητα
Από τη δικηγορική εταιρεία PotamitisVekris, οι Γιώργος Μπερσής, Managing Partner και Θεολόγος Μίντζας, Partner, σχολιάζουν ότι: «Δεν χωρά αμφιβολία ότι η εγχώρια αγορά εμπορικών και επαγγελματικών ακινήτων, αλλά και η ευρύτερη αγορά ακινήτων, βιώνει ραγδαία ανάπτυξη. Το βλέπουμε όλοι να εκτυλίσσεται γύρω μας, το επιβεβαιώνουν και όλα τα στοιχεία. Εγχώριοι και διεθνείς επενδυτές συρρέουν σε μια αγορά με περιορισμένο και ξεπερασμένο κτιριακό απόθεμα, μια αγορά δηλαδή με σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης και κέρδους. Δεδομένης δε της υψηλής ζήτησης για νέα, σύγχρονα, περιβαλλοντικά φιλικά και χρηστικά κτίρια, οι προοπτικές της αγοράς διαμορφώνονται ιδιαίτερα θετικές.

Όχι τυχαία, ο πόλεμος στην Ουκρανία και η πληθωριστική κρίση, ναι μεν ταρακούνησαν την αγορά, όμως δεν άλλαξαν την αναπτυξιακή τροχιά της αγοράς. Η τρέχουσα περίοδος ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων ξεχωρίζει για δύο νέες, αξιόλογες παραμέτρους που τη χαρακτηρίζουν: Πρώτον, οι επενδύσεις δεν περιορίζονται σε παραδοσιακές χρήσεις, όπως καταστήματα και γραφεία, αλλά διαχέονται πλέον και σε νέες χρήσεις, αναγκαίες για την οικονομία μας, όπως είναι τα logistic αλλά και τα data centres. Επιπλέον, οι νέες αναπτύξεις και ιδίως οι αστικές αναπλάσεις, σχεδιάζονται και εκτελούνται με κριτήρια βιωσιμότητας, ενώ σταδιακά τα κριτήρια αυτά εντάσσονται και στις χρηματοδοτήσεις. Είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι η αγορά, ή έστω μεγάλο τμήμα της, φαίνεται να αντιλαμβάνεται τη βιωσιμότητα στην ευρεία, πραγματική διάστασή της. Ενδιαφέρεται δηλαδή για κτίρια που δεν είναι ενεργοβόρα, που εντάσσονται στον αστικό περίγυρο και απευθύνονται στις ανάγκες των χρηστών τους, και κτίρια ευέλικτα που μπορούν να προσαρμοστούν στις νέες απαιτήσεις που θα φέρει το μέλλον».

Ασφαλής επένδυση, με πληθώρα επιλογών
Όπως επισημαίνει ο Μάνος Ανδρικάκης, «οι επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία προσφέρουν σταθερό εισόδημα μέσω επένδυσης χαμηλού ρίσκου, καθώς η επένδυση υποστηρίζεται και διασφαλίζεται από ύπαρξη εμπράγματης περιουσίας. Ταυτόχρονα, οι επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία αποτελούν αντιστάθμιση – hedging έναντι του πληθωρισμού. Το σύνηθες είναι οι συμβάσεις μίσθωσης να συνοδεύονται από ρήτρα αύξησης συνδεδεμένη με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, οπότε, σε πληθωριστικό περιβάλλον, το αναμενόμενο έσοδο αυξάνεται αντίστοιχα. Επίσης, η αύξηση του κόστους κατασκευής και των επιτοκίων οδηγεί σε υψηλότερα ενοίκια και συνεπώς σε υψηλότερες τιμές ακινήτων.

Ο θεσμός των Α.Ε.Ε.Α.Π. έρχεται να βοηθήσει τους επενδυτές που δεν έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν ένα αυτοτελές ακίνητο, να επενδύσουν σε ακίνητη περιουσία μέσω της αγοράς μετοχών ενός αυστηρά εποπτευόμενου οχήματος. Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. προσφέρουν σταθερό εισόδημα μέσω του υποχρεωτικού ετήσιου μερίσματος, το οποίο καταβάλλουν και το οποίο απαλλάσσεται από φόρο μερισμάτων. Ενδεικτικά, η Briq Properties Α.Ε.Ε.Α.Π. μέσα στο 2023 κατέβαλε καθαρό μέρισμα με απόδοση 5,3%, απόδοση που μέσω ενός οικιστικού ακινήτου δεν είναι εύκολο να επιτευχθεί».

Σημαντική η επιρροή των έργων υποδομών και αναπλάσεων
«Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί σημαντική υπόθεση και πρέπει να πραγματοποιείται από τον εκάστοτε επενδυτή ανάλογα με τις ανάγκες του». Έτσι υποστηρίζει ο Κυριάκος Ξύδης, ο οποίος προσδιορίζει τις παραμέτρους που στηρίζουν την επιλογή μιας τέτοιας επένδυσης: «Η αγορά των οικιστικών ακινήτων κινείται με διαφορετικό τρόπο από την αγορά εμπορικών ακινήτων. Γι’ αυτό τον λόγο, η «επενδυτική ευκαιρία» ορίζεται από τη γεωγραφική περιοχή και τις οικονομικές, πολιτικές και κοινωνικές συνθήκες που επικρατούν στην εγχώρια ζώνη, την εκάστοτε χρονική στιγμή. Παρ’ όλα αυτά, η αγοραστική δύναμη ενός ακινήτου δεν χάνει εύκολα, ίσως ακόμη και ποτέ, την αξία του, γι’ αυτό και προτιμάται.

Η αύξηση του ορίου της ελληνικής golden visa από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ στις δημοφιλείς εμπορικές περιοχές, παράλληλα με την ανάπτυξη σημαντικών έργων υποδομών και αστικών αναπλάσεων, αναμένεται να επιφέρουν σε μικρό χρονικό διάστημα σταθερότητα και φιλικό κλίμα για περισσότερες επενδυτικές κινήσεις. Παρόλο που ο πληθωρισμός σίγουρα επηρεάζει την αγοραπωλησία των ακινήτων, μία γενική προσέγγιση είναι ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούν μεγάλη αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού, λόγω της επακόλουθης γενικής αύξησης των τιμών των ακινήτων, του αυξημένου ενοικίου και του υποτιμημένου χρέους στα ήδη κτισμένα ακίνητα. Πάντως, η στρατηγική μας συνεχίζει να είναι η αναζήτηση βασικών συνεργατών, ως αντιπροσώπους σε όλη την Ελλάδα, για την επέκταση του τοπικού δικτύου, καθώς και η επέκταση παροχής των υπηρεσιών μας σε luxury οικιστικά, αλλά και εμπορικά ακίνητα».

Κίνητρο για τους επενδυτές, η σταθερότητα
Οι Γιώργος Μπερσής και Θεολόγος Μίντζας αναφέρουν σχετικά πως «παραδοσιακά, τα ακίνητα στη χώρα μας αποτελούν επενδυτικό καταφύγιο, τόσο για τους επενδυτές, όσο και για την κοινωνία γενικότερα. Ιστορικά, οι λόγοι είναι αρκετοί, με κυριότερους τις ευρείες διακυμάνσεις της ελληνικής οικονομίας και, παλαιότερα, τη νομισματική αστάθεια. Η τελευταία έχει (ή, τουλάχιστον, ας ελπίσουμε ότι έχει) εκλείψει, οι οικονομικές διακυμάνσεις όμως παραμένουν. Η σταθερότητα που χαρακτηρίζει τις επενδύσεις σε ακίνητα, η ιστορικά αυξητική τάση της αξίας των ακινήτων και η διαχρονικά, περισσότερο ή λιγότερο, υψηλή ζήτηση για ακίνητα, εύλογη σε μια χώρα όπως η δική μας που χαρακτηρίζεται από περιορισμένο και παλαιό κτιριακό απόθεμα, ελκύουν, και διαφαίνεται πως θα συνεχίσουν να ελκύουν, μεγάλους και μικρούς, εγχώριους και διεθνείς επενδυτές. Η επιλογή ακινήτων εξαρτάται από τη στοχοθεσία και τις επιδιώξεις κάθε επενδυτή.

Το εύρος και ο χρόνος των προσδοκώμενων αποδόσεων, η διάθεση για ρίσκο, η τεχνογνωσία, είναι μερικές από τις βασικές παραμέτρους μιας επενδυτικής επιλογής. Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, είναι ενδιαφέρον και σημαντικό για την οικονομία μας ότι οι επενδύσεις δεν περιορίζονται σε λίγους τομείς, αντίθετα διακρίνονται για την ποικιλομορφία τους: οργανωμένες κατοικίες, κέντρα αποθηκών, data centres, βιομηχανικές αναπτύξεις, αστικές αναπλάσεις.

Η χώρα μας έχει μεγάλη ανάγκη για επενδύσεις, καθώς τα χρόνια της κρίσης μας κράτησαν πολύ πίσω. Οι επενδυτές που θα λειτουργήσουν οργανωμένα, συγκροτημένα, με σεβασμό στο περιβάλλον και στην κοινωνία, οι επενδυτές που θα θελήσουν να αφουγκραστούν το παρόν και το μέλλον της αγοράς, θα βγουν κερδισμένοι. Και μαζί τους, όλοι μας».